专注于一线城市商用物业,管理资金总规模100亿+,弘毅地产金融进入加速期

来源:投资界

作者:李拜天

2018-12-06 09:35:21

鲍筱斌说:“我们希望用五年左右时间,把地产金融业务的资金管理规模做到六百亿元左右,每年能够实现100亿左右的新增投资和100亿左右的退出。”

上月末,弘毅投资联合境外某知名投资机构一举拿下位于北京东二环的合生国际大厦北楼项目,这笔收购成为北京写字楼市场近年规模最大的单栋交易。

2003年成立的弘毅投资,在过去的15年已经成长为私募股权领域不可或缺的机构。实际上,在持续巩固私募股权投资的同时,弘毅投资还在过去5年间精心打造、历练了一支地产金融队伍,并在过去一年时间里进入加速成长阶段。

“未来中国地产金融大有可为!”弘毅投资董事长、总裁赵令欢在弘毅投资地产金融2018年年会上发言指出,经过5年的摸索蓄力,他们更坚定地产金融的前景。

地产金融管理资金规模未来将占弘毅总规模的30%

现阶段,弘毅即将开始第三期地产核心基金的募集,经过一年半的加速成长期,目前地产金融已经走到“上量”的关键时期。

自起步以来,弘毅投资地产金融业务专注于一线城市商用物业投资,同时涵盖物流地产、特殊资产、资产证券化等方向。目前,已有一支美元基金实现退出,IRR达到28.5%。两支正在管理中的人民币基金为国内最早的人民币盲池不动产基金,加上由弘毅投资主导的其他外部合作基金,管理资金总规模超过100亿元人民币。

此外,弘毅投资董事总经理鲍筱斌介绍说,弘毅地产金融的LP包括国内最具代表性的机构投资者,如大型保险公司、银行资管、大型国有企业等。

鲍筱斌认为,如果没有地产金融的能力,就等于在成为一个好的综合性投资管理公司的路上“缺了一条腿”。鲍筱斌在2014年5月加入弘毅投资,负责地产金融业务的发展,他觉得,地产特别是不动产投资有明显的周期性,投资主要是要关注小周期,如果能够穿越小周期,完全有机会实现中低风险、中高回报。从全球范围来看,对于那些能够穿越经济周期的大型机构,地产的配置都是极其重要的板块。要想成为一家领先的投资公司,地产金融业务必不可少;作为一个好的投资人,也必须可以提供多层次的的产品。

其次,地产投资这种基础资产的产品,与股票、债券等主要大类资产的关联性较低,相对风险可控、收益可期,能够稳定总体投资结构,从而使得业务结构更加均衡。

第三,地产特别是不动产投资的资金量往往很大,对于机构的投资配置可以起到压舱石的作用。

“弘毅投资目前已经有PE、地产金融、公募、对冲基金等多个业务板块,未来,我们认为地产金融业务管理资金规模能够占到弘毅总体规模的30%左右,成为弘毅整体业务的重要组成部分。”鲍筱斌说。

弘毅做地产金融“水到渠成”,商用物业投资专注三大方向

在鲍筱斌看来,弘毅投资做地产金融水到渠成。

众所周知,弘毅的PE业务过往投资了不少与地产相关的企业,如主题公园、连锁酒店、共享办公企业WeWork等,对于房地产行业投资已有了积累。因此,借助弘毅投资的平台,开展地产金融业务有着一定的天然优势,并且有着联想控股和弘毅投资从文化、品牌背书到资金、资源的全面支持。

另一个优势在于,弘毅地产金融的团队很专业。赵令欢认为,弘毅地产金融的团队拥有全球范围内做地产金融所需要的技能、技巧,但更重要也更专业的,是这个团队很懂中国的国情。此外,弘毅真正进入地产金融业务是2014年,当时也正是中国房地产从增量市场向存量市场转换的阶段,城市的形态、资产本身的运营要求都发生变化,正是做地产金融的好时机。

作为重要的大类资产配置选择, 根据风险、收益情况和投资周期等的不同,地产金融主要有四种投资策略:第一,机会型,投资周期比较短,收益相对较高,风险也大一些。第二,价值增值型,弘毅投资的地产金融业务主要是做价值增值型投资,收益不错,风险相比机会型低一些。第三,核心增值型。第四,核心型。后两类保险公司会比较关注。

值得一提的是,在商用物业投资领域,弘毅投资秉承“价值增值型”投资策略,专注于三大投资方向:一,老资产催生的“老旧资产升级改造”;二,新经济驱动的“潜力资产运营提升”;三,去杠杆带来的“压力资产折价收购”。

收购位于北京核心区位的合生国际大厦北楼,是弘毅投资在地产金融领域的重要战略布局。一方面,这标志着弘毅地产金融对“价值增值型”投资(Value-added)策略的坚定执行。未来,凭借已有的价值增值资源和丰富的执行经验,对本项目进行重新定位设计及升级改造,将为项目带来重大战略增值;另一方面,标志着弘毅投资在地产金融业务领域,具备了优秀的境外交易能力和美元基金管理能力,在交易能力、资管能力等方面获得境外知名投资机构认可。

随着中国经济逐步企稳,经济结构进一步转型升级,北京市核心区域的写字楼物业可提供长期稳定回报,是难得的具有长期投资价值的资产。战略增值和境外交易能力的拓展,将丰富弘毅地产金融的投资资产组合和产品线,为投资人创建更为多元、风险分散的投资组合和产品选择,实现更为稳健的回报。

运营增值能力必不可少

除了较为成熟的商用地产业务,弘毅地产金融团队还有三块业务方向:物流地产、特殊资产、资产证券化。鲍筱斌介绍,“地产金融业务不仅仅局限在地产基金中,要搭建成平台,有不同策略、周期、收益率的产品,才能满足投资者的不同需求。”

目前弘毅地产金融主要投向一线城市,鲍筱斌表示,这是因为一线城市的第三产业相对发达,商用地产发展空间较大,实现增值的措施多,资源协同效益明显。在刚刚签约的东二环合生国际项目之前,弘毅地产金融仅在商用物业投资方面,在一线城市已经投资了13个项目,30栋楼宇,总建筑面积60多万平方米,资产价值超过200亿,大部分项目都是存量资产更新,如北京弘源首著大厦、弘源国际大厦、弘源时代大厦、上海东方万国中心、弘源创新大厦、弘源科创大厦等。

鲍筱斌表示:“按照有运营增值能力的特长去运用资本的力量,我们认为这是比较长远和可靠的做法。”这些运营能力包括设计定位、工程改造、招商和资产运维等。

例如,在完成对上海东方万国的收购后,弘毅对其项目软硬件设施进行改造,再借助联想控股和弘毅的平台资源,不到2年时间, 出租率从47%提升到了超过90%,已成为上海金桥片区的标志性项目。

对于未来,鲍筱斌说:“我们希望用五年左右时间,把地产金融业务的资金管理规模做到六百亿元左右,每年能够实现100亿左右的新增投资和100亿左右的退出。”成为国内领先的地产金融投资机构。

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