共享办公究竟是不是一个伪风口?

来源:品途商业评论

作者:小谦

2018-10-18 15:25:00

10月17日上午,共享办公空间优客工场收购方糖小镇,完成优客工场在今年的第6次并购。如此高速的行业整合,也反映出业内对初期烧钱模式的不认可,资本希望迅速实现规模效应,走上良性发展道路。

10月17日上午,共享办公空间优客工场收购方糖小镇,完成优客工场在今年的第6次并购。如此高速的行业整合,也反映出业内对初期烧钱模式的不认可,资本希望迅速实现规模效应,走上良性发展道路。

目前,以优客工场、氪空间和SOHO 3Q为主的头部企业已经羽翼丰满,上市IPO也逐渐提上议程。尽管形成一定的规模之后已经有望盈利,但是随着企业的壮大和产业的深入,共享办公在模式和运营过程中明显存在着不足之处,这个被资本热捧的风口真的能把企业吹上天?

共享办公室玩家众多 头部效应已经逐渐凸显

在共享经济时代,什么都有可能和共享发生化学反应。共享办公的概念在近年走红,市场也逐渐培育形成。据艾媒咨询8月发布的《2018中国联合办公行业监测报告》显示,国内联合办公行业市场规模逐年增长,尤其在2018年可能将出现159.3%的增长率峰值,但是此后增长速度会逐渐放缓。

共享办公、联合办公之所以受到追捧,当然还是受到当下创业浪潮的影响,当创业者和企业家群体成为不可小觑的力量时,针对这一群体的B端服务也会享受到市场发展的红利。

这在早期推动了一大批共享办公企业涌入,但今年的增长峰值也就意味着“中场”的筛选,这个阶段过滤出了一批头部企业。

当前本土的共享办公企业主要有优创工场、氪空间、纳什空间等。优创工场在今年频繁收购其他竞争对手,估值在18亿美元左右。此次合并方糖小镇后,据称将成为亚洲最大规模的共享办公空间,创始人毛大庆表示明年将要赴港上市。除了优创工场,氪空间和纳什空间也是业内比较知名的头部企业。

和这些需要频频融资的共享办公企业相比,SOHO 3Q背靠房地产业务,有充裕的资金和房源,在企业生存和成本控制方面都具有优势,容易形成规模,也便于完成各方面的资源对接。现在SOHO 3Q更专注于服务大中企业,也是准备在明年上市。

此外,厂商的玩家还有跨国公司WeWork。WeWork是国内企业学习和对标的对象,在共享办公领域有比较成熟的经验,现在也在中国开拓市场,也合并了裸心社等竞争对手。

互联网巨头和其他企业虽然没有直接打出共享办公的旗号,但也有类似的布局,例如腾讯众创空间、58众创等。这一类“众创空间”能够带来一些资源支持,对针对性比较强的创业者会有一定的吸引力,不过它们不是共享办公的主要玩家。

只有规模效应才能实现盈利 运营模式上也还要继续进化

这些筛选出来的头部企业大多拥有较大的规模,因为只有实现规模效应才能减轻成本压力。据艾媒的报告显示,混营模式的优客工场空间面积约40万平方米,自营模式的氪空间面积约27.3万平方米,SOHO 3Q约18万平方米。

尽管如此,它们的盈利水平依然不算高,据第一财经报道,SOHO中国董事长潘石屹认为由于规模问题,“赚的钱还少得可怜”。

当然,就整个共享办公行业的头部企业来说,盈利水平不仅仅受到规模的限制,在盈利来源和业务实现上,也存在一些问题。

(1)盈利模式比较单一 未能充分发掘增值服务的价值

虽然共享办公是一个值得看好的行业,但是其盈利模式过于依赖租金也是事实,这也就意味着共享办公企业有一种房屋中介的身份。据虎嗅作者刘然介绍,即使是优客工场这样的企业,主要收益也还是来自于场租,其场租收益甚至曾经占到总收益的90%。行业里的其他企业大致情况也可想而知。

作为在新经济领域的一种探索,共享办公的盈利模式应该更依赖于设备销售、资源整合等增值服务,甚至可以向股权投资等方向进行尝试。目前这方面还有很大的进步空间,随着竞争的加剧,这些综合实力都会成为实际上的竞争力。

(2)客户基本是创业团队 不利于提高工位出租率

另一个问题就是共享办公刚开始最能吸引到创业团队,例如SOHO 3Q一开始也是走的服务初创企业的路线,但创业团队的稳定性不高。据《北京商报》报道,潘石屹坦陈经过三年的运营后发现,专注于创业公司的出租会使得工位的转换率较高,而出租率则一直徘徊在88%左右,无法继续增长。

因此部分企业也开始调整对用户群体的定义,试图吸引偏大中型的企业。但是要获得大中型企业的青睐也不容易。一般来说,有一定规模的企业对服务运营等各方面会有更严格的要求,这也考验共享办公企业的服务能力。

行业未来对企业要求会更高 非头部企业已经开始淘汰

共享办公这个赛道在经历了大规模并购之后也终将走向行业巨头对垒的时代,现在已经有两家头部企业准备上市。既然这个领域已经被越来越多的潜在客户所关注到,在市场日渐成熟之际,如果想要进阶成为行业巨头,就必须抓住未来几年的发展趋势。

(1)行业进入洗牌期 加速非头部企业淘汰进程

首先,在企业的并购、融资、上市背后,行业正在加速整合,市场资源的配置日益优化。据VC SaaS的数据显示,发展缓慢、濒临破产倒闭状态的共享办公空间品牌占总数的28.1%,也就是众多非头部企业已经进入淘汰阶段。

行业整合还表现在地产资本的进入,除了入局较早的SOHO 3Q本身依托SOHO中国之外,其他地产公司也投入了资本,如路劲产业在今年8月就对优客工场进行了战略投资。这一现象让头部企业继续拉开差距,非头部企业的逆袭更加困难。

(2)盈利方式将会多元化 优质服务成收费增长点

其次,盈利单一的现状也需要被打破。将来,共享办公企业不止是给客户提供工位和基础设施,还会要提供综合的服务,整合必要的资源,联系上下游产业,尽可能地减少B端用户自己跑腿的场景。随着规模的扩大,很多基础服务项目都可以通过模板化实现,而差异化、个性化服务则需要共享办公企业进行精细的运营。这两种情况都有一定的盈利空间。

(3)不再专注于获取创业客户 对大中型规模公司的争取会成为必然

最后,随着企业服务管理的增强,偏大型和中型公司也会青睐共享办公。现在,SOHO 3Q已经在这方面有所尝试,总的来说未来还会继续朝这一方向发展。这也是基于租金差价、以及服务升级等各方面的因素,大型共享办公企业对创业者控制成本的需求也更难以满足的缘故。

相比之下,大中型企业对价格敏感度更低,对综合服务、定制化服务的要求高,是当前发展趋势下更理想的客户。

在当前的竞争环境下,优客工场、SOHO 3Q、氪空间等头部企业逐渐羽翼丰满,而那28.1%甚至更多遇到瓶颈的公司则可能掉队。现在无论哪家都想抓住下一个机会,以巩固地位或者实现反超。

但是随着行业要求的不断提高和洗牌加速,能给后来者的机会也越来越少,对于非头部企业来说,共享办公与曾经的“共享单车热”相比还算不上是一个风口。

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